Acquistare una proprietà in Romania: l'ambito legislativo, i prezzi e i terreni agricoli

Quali sono le leggi in base alle quali i cittadini dell'Unione Europea possono acquistare una proprietà in Romania?

La regolamentazione giuridica in materia di proprietà degli stranieri sul territorio si trova nell'art. 44 comma 2 della Costituzione, che afferma “Gli stranieri (cittadini stranieri) o apolidi possono acquisire proprietà privata dei terreni solo nei termini che possono sorgere dall’adesione della Romania all’Unione Europea e da altri trattati internazionali che  la Romania ha firmato, su base di reciprocità, in conformità alla legge organica, e anche tramite eredità legale.”

Oltre al testo costituzionale, un altro atto normativo che prevede la possibilità per gli stranieri di acquisire la proprietà di terreni in Romania è la legge n. 247/2005, che attraverso il comma 3 del X titolo stabilisce che "Gli stranieri, gli apolidi e le persone giuridiche straniere possono acquisire la proprietà di terreni in Romania secondo i termini di legge speciale."

Di conseguenza, gli atti normativi esposti in precedenza mostrano la necessità di una legge speciale che stabilisca le condizioni e le modalità di acquisizione di terreni da parte di cittadini stranieri. Questa legge speciale è la Legge. 312/2005 (di seguito chiamata “La legge”) che fissa le condizioni per l'acquisto di terreni da parte dei cittadini stranieri, degli apolidi o delle persone giuridiche straniere.

La Legge si riferisce dunque a tre categorie distinti di acquirenti: Il cittadino di uno stato membro (Dell'Unione europea o dello Spazio Economico Europeo, secondo la definizione che troviamo all’Art. 2 lettera A della legge), l’apolide domiciliato in uno Stato membro o in Romania, o  la persona giuridica costituita secondo le leggi di uno Stato membro.   

Ai sensi dell'art. 3 della Legge, la prima categoria di persone può acquisire la proprietà di terreni negli stessi termini previsti dalla legge per i cittadini romeni e per le persone giuridiche romene. Da notare che nel testo legislativo non è prevista la condizione che le persone siano domiciliati o residenti in Romania, questa condizione essendo invece stabilita per altre categorie di persone.

  Gli agricoltori

Ai sensi dell'art. 5 comma 2 della Legge, il comma 1  del medesimo articolo non si applica agli agricoltori autonomi, che svolgono attività indipendente. Loro possono acquisire la proprietà di terreni agricoli, foreste e terreni forestali alle stesse condizioni dei cittadini rumeni, quindi prima della scadenza del periodo transitorio di 7 anni previsto per altre categorie, solo se soddisfano le seguenti condizioni:

-          Sono cittadini di uno stato membro dell’UE o apolidi che risiedono in uno Stato membro e che prendono la residenza in Romania;

-          Sono apolidi residenti in Romania.

Inoltre c’è un altro requisito, quello di provare la propria qualità di agricoltore. La qualità di agricoltore autonomo si dimostra con i documenti rilasciati dalle autorità competenti dello Stato membro di origine e gli apolidi lo dimostrano attraverso un apposito certificato rilasciato dal Ministero dell'Agricoltura, delle foreste e dello sviluppo rurale.

Queste persone sono obbligate inoltre di non cambiare la natura della loro attività per tutto il periodo di transizione, cioè 5 anni dalla data di adesione della Romania all'Unione europea.

I valori di mercato della terra in Romania. Quale è stata la variazione del prezzo per i terreni agricoli ed edificabili in Romania negli ultimi cinque anni?

Iasi: 
Tra i sei mercati considerati dalla nostra ricerca (tra cui quello di riferimento di Bucarest), Iasi - la capitale della Moldova spicca al primo posto come mercato emergente. Dalla primavera del 2014, il numero di visitatori in cerca di una tale proprietà è aumentato del 183%. Vale la pena ricordare, tuttavia, che rispetto ad altri centri regionali, la città dei sette colli occupa comunque l’ultimo posto come volume effettivo della domanda, essendo significativamente al di sotto dei valori registrati nella capitale (con un meno circa il 88%) e Brasov (una differenza di quasi 46%). Nell'ultimo anno, il valore  medio di un terreno nella zona di Iasi è rimasto approssimativamente allo stesso livello, registrando una variazione inferiore a 1%. Attualmente, i proprietari chiedono in media 8 euro al metro quadro (per un lotto di circa 4.000 metri quadrati nella zona di Popas Pacurari).

I prezzi dei terreni agricoli sono aumentati negli ultimi due anni di circa il 50%.   Secondo un'analisi condotta dall'azienda Darian, i prezzi per i terreni agricoli variano da 1.500 euro per ettaro a 4.500 euro per ettaro, a seconda di diversi fattori, come: lo status giuridico della terra, la grandezza dei lotti, le spese per l'acquisizione, l’indice di compattezza del terreno o la topografia.  

L’indice di compattezza (o raggruppamento)  è uno dei fattori che influenzano i prezzi. Si calcola in base al livello vicinanza o prossimità tra i lotti di terreno. Si tratta di un valore fondamentalmente sul mercato, dato dal fatto che più i lotti sono vicini, più facile risulta lavorare la terra e quindi il terreno acquista un valore più elevato.  
Ci sono quattro gradi di raggruppamento (meno del 40%, tra 40% e 60%, tra 60% e 80%, e il grado migliore di raggruppamento è nell’intervallo 80% -100%). La differenza di prezzi varia da una categoria all’altra in media del 10%.  

Se 10-15 anni fa i grandi proprietari terrieri compravano centinaia di ettari con poche migliaia di euro, oggi il prezzo è salito a milioni de euro.

Le più ricercate sono le aree con terreno fertile, ben irrigato e che non rischia l’erosione. Questa tipologia si trova al Sud, in Moldova, e in alcune zone ad ovest del paese – sono d’altronde la tipologia di terreni più costosi.

Mentre negli ultimi anni i prezzi degli appartamenti e dei terreni edificabili delle città hanno subito una diminuzione, il prezzo dei terreni agricoli è aumentato.  
Vicino a Bucarest, un ettaro di terreno agricolo può essere venduto anche a 3000 €, mentre terreni più economici si possono trovare in Moldova o  Maramures. Anche se i prezzi sono abbastanza alti, molti agricoltori a non vogliono vendere la loro terra. I prezzi inoltre sono molto più bassi in Romania rispetto a quelli che troviamo in altri paesi europei, dove un ettaro di terreno può raggiungere anche 50.000 euro.